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コンサルの鬼ブログ
【7月30日】美しの森分析 第12回『美しの森に関するＱ＆Ａ』
こんにちは。
いつもご愛読ありがとうございます。
今回は、二番目に多かった内容、
『今が本当に買い時？』
『後発物件になればなるほど値上がりするの？』
という、美しの森に関するご質問にお答えしていきたいと思います。
このご質問にお答えするにあたり、
美しの森について触れさせていただく前に、お話しさせていただきたいのが、現在の不動産状況、現在の田園都市エリアの経済状況、
そして、たまプラーザ・美しの森エリアの状況…。
マクロな視点からミクロな視点へ、順を追ってお話ししたいと思います。
まず、現在の不動産市場ですが、分譲・賃貸問わずマンション・一戸建・ビル等、概ね良好な状況と言えます。
要因として、若干、政治的な不安はありますが、日本経済はしっかりとしており、長期金利は２％近くまで上がっていますが、
年初に考えられていた程の速いスピードではなく、許容範囲内に収まっている点が挙げられます。
では、今後の分譲マンション市場はどうかというと、間違いなく、１～２年は値上がり傾向が続きます。
それは、この値上がりは、近年の土地価格の上昇に加え、この一年くらい建築費が急騰していることによります。
この建築費の急騰は、オイル価格の高騰や資材不足に起因しているとされ、マンション分譲の際のコスト高に直結しているのです。
故に、コストの積み上げによって決まる価格が上がってしまうのは避けられません。
また、物件価格というのは、原価の積み上げによって決めるのはもちろんですが、“ユーザーが購入してくれる価格”というのも念頭において決めなければなりません。
それを無視してしまうと、急な値上がりに消費者の購買力が追いつかず、特に郊外では販売は苦戦し長期化してしまうからです。
ちなみに、将来の値上がりを見越して“売り渋り”をしているディベロッパーが多いというのも現実。
どんなディベロッパーかというと、ここ１～２年に起こった土地価格の急上昇前にマンション建築用地を購入していたところです。
不動産価格上昇傾向という中、極力高値で販売を始めよう、という戦略です。
一概にいえませんが、こういった傾向は、当分の間、継続されると思われます。
また、販売の長期化傾向もあり、供給戸数は減少傾向に進むでしょう。
次に、田園都市線エリアの状況を交えてのお話をしたいと思います。
東急田園都市線というのは、皆さんご存知のとおりの人気沿線です。
前回、富裕層というのは都心部（都内）に集まる、とお話ししましたが、こういった人気沿線にも、富裕層といわれる方が大勢いらっしゃいます。
彼らは有効なお金の使い方を熟知しており、購買能力・購買意欲、共に持ち合わせています。
よって、この沿線の需給状況は良好で、都内の価格動向にも敏感に反応し、同じ様に価格は１～２年上昇すると思います。
そして、田園都市線沿線は、大規模物件が供給できる土地が少なく、
短期間に大量のマンションが供給されることが極めて少ないエリアで、需要と供給のバランスが崩れにくい為、
今後も安定したマンション価格の相場を形成されると思います。
続いて、美しの森及び周辺ですが、今後まだまだ、マンションの供給が計画されています。
美しの森分析シリーズの連載中、『価格』のところでもお話ししましたが、一番先に販売を始めた『ドレッセ美しの森フロラージュ』は、将来を含めた適正価格と思われる価格より販売価格を低く設定してしまいました。
よって、後続販売物件は、価格設定に頭を悩ませなければなりません。
今後、どういう動きになっていくか、活目すべき状況です。
次回は、そのあたりを詳しくお話ししていきたいと思います。
◆今日のつぶやき◆
◎先日、会社でレクリエーション大会を開催しました。
社員やアルバイト、個々間のコミュニケーションを図り、そして、体を動かそう！ということで、皆で楽しめる“ ボーリング ”に。
数チームに分かれて、チームごとのアベレージを競います。
アベレージ１８０（随分昔のことですが）、ボーリングが得意な私は、『若い社員には負けないぞ』という意地（？）をかけ、
社員の皆は、商品獲得への意地（？）をかけ、
みんなで熱くなりました！
当初、２ゲームでの予定でしたが、盛り上がった末、３ゲームもすることに…。
なかなか、いい汗をかきました。
結果は、といいますと…。
個人アベレージ部門、私は社内３位でした。
そのアベレージに関しては、かなり不本意だったので、お教えしたくありません（笑）。
なにはともあれ、皆で楽しめたことに大きな喜びを感じました。
笑いと汗は、次の仕事への栄養剤。
社員の笑顔は、私の滋養強壮剤。
従業員全員が気持ちよく仕事ができるよう、また、こういった機会を設けていけたらいいなと、ボーリングで酷使（？）した腕をマッサージした週末でした。
＊最後まで読んでくださってありがとうございました。（松井）
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