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コンサルの鬼ブログ
【10月8日】駅近希少物件・ドレッセたまプラーザ徹底検証Part2
こんにちは。
いつもご愛読ありがとうございます。
ドレッセたまプラーザ、前回は立地についてお話ししましたが、今回は、間取りや設備・仕様、価格などの面から検証していきたいと思います。
間取りのプランは、１００平米を超えるものや、メゾネットタイプのものを除けば、いたって普通だといえます。
ですが、モデルルームの間取りは『１ＬＤＫ＋ＤＥＮ＋畳コーナー』というもの。
基本の４ＬＤＫ（95,27平米）をつくりかえています。
これは、広々と見せる効果もあげていますが、他の意図もみてとれます。
間取りというのは、居住者の生活スタイルに多く反映するものであり、
子供を持つファミリー層には、広々とした開放感よりも個々のプライバシーが適度に保たれる４ＬＤＫなどが好ましいでしょうし、
ディンクス層でしたら、開放感を優先した１ＬＤＫ、もしくは２ＬＤＫでこと足りるでしょう。
要するに、敢えて１ＬＤＫという間取りにつくりかえたということは、
販売ターゲットは、子供のいない夫婦、ディンクス層に照準を合わせているといって語弊はないように思います。
また、販売価格の面や土地柄から考慮すると、若年層のディンクスというよりは、子供が独立した、富裕層の団塊の世代といったところでしょうか。
こうして、販売ターゲットを意識しながらみていくと、作り手側の意思は、他の面にも滲んでいます。
本物件は、外観・内装共にベージュを基調とする、落ち着いたシンプルモダンテイスト。
設備・仕様にしてもグレードの高いものを使用しているのは一見して分かります。
このシンプルモダンテイストは、衒いを好まない年配者の嗜好に足るものでしょうし、
クオリティは年月と共に上質を知り得た者を満足させるだけのものではあるようです。
本来、モデルルームというのは、購入者に入居後の生活をイメージしてもらうためのものでもありますが、
前述のとおり、事業主の意思やメッセージが伝わってくるところでもあるのです。
最後に価格のことをお話しさせていただこうと思います。
結論から申しますと、やはり『高い』です。
私独自ではありますが、坪単価２７０～２８０万円くらいではないかと想定していたのですが、
実際のところ平均坪単価は３００万円ほどでした。
住戸によっては坪単価４００万円超のところも…！
まさに、プレミアム価格です。
誰もが想定していたことでしょうが、これも駅至近の物件という希少性が成せることだといえます。
販売状況は好調のように見受けられますが、即完売ということにはならないかもしれませんね。
ちなみに、本物件は１階と２階部分に店舗が入るそうで、予定としてはクリニック等が開業されます。
駅南口から徒歩１分のところに複合診療所『メディカルモールたまプラーザ』が今春オープンしたばかりですが、
小さいお子様を抱えたご家庭、または年配の方にとっては、医療施設が少しでも近いことと、病院選びの選択肢が増えることは生活するうえで安心につながるかもしれません。
◆今日のつぶやき◆
先日１０月２日、東急田園都市線・たまプラーザ駅に、『たまプラーザテラス・ゲートプラザ１』が開業しました。
今年初めのサウスプラザに続く、東急さんのたまプラーザ駅前開発の一環です。
服飾・雑貨が７店舗、グルメが６店舗。
服飾・雑貨は、３０代前半の女性をターゲットにしているようですが、
肩すかしをくらった方も多かったのではないでしょうか。
というのも、同じようなテイストのブランドばかりなのです。
それを好むごく一部の方にとっては、“ストライクゾーン”なのかもしれませんが。
グルメは、早朝より営業するところも。
朝は、軽いサンドイッチなどで朝食を済ませている“ソトアサ族”をたくさんお見かけしますし、
ランチもディナーも今のところは賑わっているようです。
建物のつくりですが、拝見しましたところ、少々、首を傾げたくなる面も。
エスカレーターが２階までしかなく、３階のレストランにはエレベーターでしか移動できません。
不便なのを嘆く反面、エスカレーターがあればもっとスムーズにお客さんが上階まで流れるのにな、と老婆心でしょうか。そんなことを心配してしまいました。
また、外に面する店舗があり、開放的な印象がありますが、これらの店舗、中の通路からは入店できません。
このようにフロア間、店舗間の移動がスムーズにいかず面倒ですが、通路は広くとってあり、歩き易いです。
ベビーカーや車椅子でも安心ですね。
もう少し欲をいえば、あの広さの通路なら、各店舗奥行きもそれに見合ったゆとりが欲しかったですね。
内覧に行ってきましたが、思ったとおりというか、思ったよりというか、
第一印象は、『中途半端だな』もとい、『え？これだけ？』でした。
このような物足りなさを感じるのは、開発途中ゆえ（現在、ステーションスクエア２期・３期開業へ向けて工事進行中）、当然なのかもしれませんが。
２０１０年の全体計画完成段階では、たまプラーザの街がより成熟していることを期待します。
いつもご愛読ありがとうございます。
ドレッセたまプラーザ、前回は立地についてお話ししましたが、今回は、間取りや設備・仕様、価格などの面から検証していきたいと思います。
間取りのプランは、１００平米を超えるものや、メゾネットタイプのものを除けば、いたって普通だといえます。
ですが、モデルルームの間取りは『１ＬＤＫ＋ＤＥＮ＋畳コーナー』というもの。
基本の４ＬＤＫ（95,27平米）をつくりかえています。
これは、広々と見せる効果もあげていますが、他の意図もみてとれます。
間取りというのは、居住者の生活スタイルに多く反映するものであり、
子供を持つファミリー層には、広々とした開放感よりも個々のプライバシーが適度に保たれる４ＬＤＫなどが好ましいでしょうし、
ディンクス層でしたら、開放感を優先した１ＬＤＫ、もしくは２ＬＤＫでこと足りるでしょう。
要するに、敢えて１ＬＤＫという間取りにつくりかえたということは、
販売ターゲットは、子供のいない夫婦、ディンクス層に照準を合わせているといって語弊はないように思います。
また、販売価格の面や土地柄から考慮すると、若年層のディンクスというよりは、子供が独立した、富裕層の団塊の世代といったところでしょうか。
こうして、販売ターゲットを意識しながらみていくと、作り手側の意思は、他の面にも滲んでいます。
本物件は、外観・内装共にベージュを基調とする、落ち着いたシンプルモダンテイスト。
設備・仕様にしてもグレードの高いものを使用しているのは一見して分かります。
このシンプルモダンテイストは、衒いを好まない年配者の嗜好に足るものでしょうし、
クオリティは年月と共に上質を知り得た者を満足させるだけのものではあるようです。
本来、モデルルームというのは、購入者に入居後の生活をイメージしてもらうためのものでもありますが、
前述のとおり、事業主の意思やメッセージが伝わってくるところでもあるのです。
最後に価格のことをお話しさせていただこうと思います。
結論から申しますと、やはり『高い』です。
私独自ではありますが、坪単価２７０～２８０万円くらいではないかと想定していたのですが、
実際のところ平均坪単価は３００万円ほどでした。
住戸によっては坪単価４００万円超のところも…！
まさに、プレミアム価格です。
誰もが想定していたことでしょうが、これも駅至近の物件という希少性が成せることだといえます。
販売状況は好調のように見受けられますが、即完売ということにはならないかもしれませんね。
ちなみに、本物件は１階と２階部分に店舗が入るそうで、予定としてはクリニック等が開業されます。
駅南口から徒歩１分のところに複合診療所『メディカルモールたまプラーザ』が今春オープンしたばかりですが、
小さいお子様を抱えたご家庭、または年配の方にとっては、医療施設が少しでも近いことと、病院選びの選択肢が増えることは生活するうえで安心につながるかもしれません。
◆今日のつぶやき◆
先日１０月２日、東急田園都市線・たまプラーザ駅に、『たまプラーザテラス・ゲートプラザ１』が開業しました。
今年初めのサウスプラザに続く、東急さんのたまプラーザ駅前開発の一環です。
服飾・雑貨が７店舗、グルメが６店舗。
服飾・雑貨は、３０代前半の女性をターゲットにしているようですが、
肩すかしをくらった方も多かったのではないでしょうか。
というのも、同じようなテイストのブランドばかりなのです。
それを好むごく一部の方にとっては、“ストライクゾーン”なのかもしれませんが。
グルメは、早朝より営業するところも。
朝は、軽いサンドイッチなどで朝食を済ませている“ソトアサ族”をたくさんお見かけしますし、
ランチもディナーも今のところは賑わっているようです。
建物のつくりですが、拝見しましたところ、少々、首を傾げたくなる面も。
エスカレーターが２階までしかなく、３階のレストランにはエレベーターでしか移動できません。
不便なのを嘆く反面、エスカレーターがあればもっとスムーズにお客さんが上階まで流れるのにな、と老婆心でしょうか。そんなことを心配してしまいました。
また、外に面する店舗があり、開放的な印象がありますが、これらの店舗、中の通路からは入店できません。
このようにフロア間、店舗間の移動がスムーズにいかず面倒ですが、通路は広くとってあり、歩き易いです。
ベビーカーや車椅子でも安心ですね。
もう少し欲をいえば、あの広さの通路なら、各店舗奥行きもそれに見合ったゆとりが欲しかったですね。
内覧に行ってきましたが、思ったとおりというか、思ったよりというか、
第一印象は、『中途半端だな』もとい、『え？これだけ？』でした。
このような物足りなさを感じるのは、開発途中ゆえ（現在、ステーションスクエア２期・３期開業へ向けて工事進行中）、当然なのかもしれませんが。
２０１０年の全体計画完成段階では、たまプラーザの街がより成熟していることを期待します。
＊最後まで読んでくださってありがとうございました。（松井）
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